اشنایی با برنامه ریزی مسکن
● تعاریف مسکن
تعریف مسکن از این جهت برای سیاست پژوهان به ویژه در کشور های جهان سوم اهمیت راهبردی دارد که ممکن است بسیاری از آن چه که در آمار موجود و یا برنامه ریزی های آینده مسکن تلقی می شود در برخی از تعاریف به کلی مصداق یک واحد مسکونی نباشد. از این رو یکی از مهم ترین پرسش هایی که در ابتدای بررسی های یک خبرنگار سیاستی و یا یک سیاست پژوه باید مورد توجه قرار گیرد، پرسش از تعریف مسکن است.
به دلیل گستردگی وپیچیدگی مفهوم مسکن و ابعاد متنوع آن نمی توان تعریف واحدی از آن ارائه داد. به طور کلی «مسکن» به عنوان مکان فیزیکی، سرپناهی است که نیازهای اجتماعی، روانی و امنیتی اعضای خانواده درآن تأمین می شود. مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز دربر می گیرد که شامل کلیه خدمات و تسهیلات ضروری موردنیاز برای به زیستن خانواده و طرح های اشتغال، آموزش و بهداشت افراد است.
در دومین اجلاس اسکان بشر "Habitat" که درتاریخ ۱۹۹۶ در استانبول برگزارشد، مسکن مناسب چنین تعریف شده است: « سرپناه مناسب تنها به معنای وجود یک سقف بالای سرهر شخص نیست؛ سرپناه مناسب یعنی آسایش، فضای مناسب، دسترسی فیزیکی و امنیت مناسب، امنیت مالکیت، پایداری و دوام سازه ای، روشنایی، تهویه و سیستم گرمایی مناسب، زیرساخت های اولیه مناسب از قبیل آبرسانی، بهداشت و آموزش، دفع زباله، کیفیت مناسب زیست محیطی، عوامل بهداشتی مناسب، مکان مناسب و قابل دسترسی از نظر کار و تسهیلات اولیه است، که همه ی این موارد باید با توجه به استطاعت مردم تامین شود.»
▪ مسکن قراردادی
بر اساس تعریفی که از مسکن در سرشماری سال ۱۳۷۵ ارائه شده است، مسکن قراردادی یک یا چند اتاق دریک ساختمان دائمی است، یا قسمت مجزایی همراه با ساختمان اصلی، یا مجددا ساخته شده و فقط برای سکونت یک خانوار درنظر گرفته شده است. مسکن باید با یک راه جداگانه به خیابان یا یک فضای مشترک درساختمان ارتباط پیدا کند. خانه ها، آپارتمان ها، چند اتاق و غیره مثال هایی ازاین نوع مساکن هستند، یک خانه مسکونی ساختمان یا قسمتی ازیک ساختمان است که به طور اساسی، محل زندگی مجزایی را فراهم می آورد.
● اهمیت مسکن در زندگی انسان
نیازهای اساسی مادی انسان را به ۳ دسته تقسیم کرده اند:
نیازهای زیستی، نیازهای اقتصادی و نیازهای اجتماعی.
مسکن دربرآورده کردن هر یک از این نیازهای اساسی، نقش ویژه ای دارد که به اختصار اشاره می شود:
الف) سرپناه
مسکن به مثابه غذا یک نیاز اساسی و زیستی است و حق اجتماعی هر فرد و خانواده ای است. در اصل سی ویکم ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دستیابی به مسکن مناسب، حق هر خانواده ایرانی محسوب می شود. سرپناه مناسبی که بتواند انسان را دربرابر شرایط جوی مصون نگه داشته، به ساکنانش آرامش، سلامت و شادابی عرضه کند.
ب) از نظر اقتصادی
در گذشته مسکن یک دارایی فردی و از نظر اقتصادی غیرتولیدی تلقی می شد. امروزه در برخی از کشور ها همچون ایران مسکن به عنوان نوعی سرمایه گذاری و افزایش درآمد است و دارای مفهوم اقتصادی است.
درحقیقت در بسیاری از جوامع، بهترین، پرسودترین، سریعترین و مطمئن ترین حوزه سرمایه گذاری بخش خصوصی، سرمایه گذاری در حوزه زمین و مسکن است. هنگام تورم و رشد قیمت ها، احداث یا خرید مسکن تدبیری موثر برای تثبیت دارایی است و یک نوع سرمایه گذاری مطمئن برای خانوارها به حساب می آید.
ج) از نظر اجتماعی
کارکرد اصلی مسکن علاوه بر نقش آن به عنوان سرپناه، فراهم آوردن شرایط مطلوب برای خانواده به منظور تحقق فعالیت های خانوادگی است. یکی از پیامدهای مثبت این امر ثبات و همبستگی خانواده است. مسکن بر مشارکت خانواده در اجتماع بزرگتر نیز موثر است و عدم دسترسی به مسکن مناسب، با افزایش میزان بدهکاری، طلاق و ازهم گسیختگی اجتماعی ارتباط زیادی دارد و یک عامل بازدارنده در رشد و اعتلای اجتماعی فرهنگی و روانی محسوب می شود. نداشتن مسکن هم چنین باعث پیدایش پدیده های نابهنجار اجتماعی دیگری از قبیل خیابان خوابی، زاغه نشینی و معضلات حادتری مانند تکدی گری می شود.
د) از نظر ایجاد اشتغال
احداث مسکن بخش قابل ملاحظه ای از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده، برای گروه کثیری از مردم ایجاد اشتغال می کند. هم چنین داشتن یک مسکن مناسب بر مسائلی از قبیل بهره وری و کارآیی اثر مستقیم دارد و به طور موثر با افزایش میزان اشتغال و درآمد، به توسعه اقتصادی و سیاسی کمک می کند. به همین دلیل مسکن را « ضربه گیر اقتصاد » نامیده اند.
ه) از نظر روانی
جوامع انسانی به ویژه در عصر کنونی سرشار از استرس های گوناگون هستند. مسکن مناسب می تواند محلی برای آرامش و تجدید قوا، آرامش فکر و اعصاب، در فرد باشد و خستگی های فکری و جسمی ناشی از کارروزانه را از وی زدوده یا او را از جنبه ی روانی آماده فعالیت ها کند. فقدان مسکن، عامل موثری در پیدایش افسردگی و اختلالات رفتاری، شخصیتی و هم چنین کاهش مقاومت فرد در برابر مشکلات است.
● تفاوت مسکن با سایر نیازهای ضروری
مسکن درزندگی از اهمیت خاصی برخوردار است. بین نیاز به مسکن و دیگر نیازهای ضروری افراد تفاوت هایی وجود دارد که عبارتند از:
الف) مساله جایگزینی
سایر نیازهای ضروری انسان مانند خوراک و پوشاک تنوع جایگزین دارند، مسکن جایگزین ندارد.
ب) مساله غیرمنقول بودن
سایر کالاهای موردنیاز انسان منقول هستند، مسکن یک کالای غیرمنقول است.
ج) مساله ارزش اقتصادی
مسکن از نظر ارزش و نگرش اقتصادی با سایر کالاها تفاوت دارد، زیرا سایر کالاها مانند خوراک و پوشاک مصرفی هستند، اما مسکن کالایی سرمایه ای است و درحقیقت نوعی پس انداز به شمارمی آید.
د) دوام و هزینه زیاد آن
مسکن کالای بادوام و پرهزینه ای است و با کالاهای مصرفی عادی تفاوت عمده ای دارد.
هم چنین باید سعی شود دیدگاه های برنامه ریزان و طراحان مسکن به نیازهای واقعی افراد و گروه های مختلف اجتماعی و شناخت وضعیت متحول جامعه متکی باشد، زیرا برنامه ریزی وقتی به نتیجه مطلوب می رسد که بتواند ابعاد، نیازها و فضاهای سکونتی را با شرایط اقتصادی و اجتماعی و روند تحولات جامعه هماهنگ سازد.
هم چنین موقعیت مسکن باتوجه به شرایط فیزیکی هر محیط (آب و هوا، شرایط زمین و مواد ساختمانی)، امکانات فنی و اقتصادی، ارزش های فرهنگی و حدود توسعه اقتصادی، تغییراتی پیدا می کند. دربرنامه ریزی مسکن شناخت صحیح و تجزیه و تحلیل دقیق هریک ازاین عوامل مورد نیاز است.
● برنامه ریزی مسکن
برنامه ریزی عبارت است از روشی از تصمیم گیری که درآن منابع برای رسیدن به اهداف مشخص درقالب زمانی معین توزیع می شود.
برنامه ریزی مسکن جزئی از نظام برنامه ریزی شهری است که درآن فعالیت های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی، جزئی از فعالیت های درون مکانی و واحدهای مسکونی جزئی از فضاهای تغییر شکل یافته و تطابق یافته شهری محسوب می شود که برحسب موضوع در چهارچوب برنامه ریزی مسکن مورد توجه قرارمی گیرد. برهمین اساس برنامه ریزی مسکن با تخصیص فضاهای قابل سکونت؛ نیازهای مسکونی و توجه به محدودیت منابع و استفاده از تئوری ها و تکنیک های ویژه با چهارچوب های اجتماعی، فرهنگی، سیاسی و اقتصادی سروکار دارد.
نقش سیاست های مسکن در ایجاد محیط سالم و درنتیجه فرد سالم از دوجهت قابل طرح است:
اول این که ایجاد محیط مسکونی مناسب، بهبود شرایط بهداشتی از نظر فضا، نور، تهویه، پخت و پز و غیره را فراهم می سازد.
دوم این که با انجام برنامه ریزی جامع می توان خدمات و تسهیلات اولیه را درمنطقه مسکونی مستقر کرد و امکان دسترسی افراد را به این مراکز فراهم نمود.
درفرآیند برنامه ریزی شهری و تدوین برنامه های توسعه و عمران به عنوان طرح های بالادست مسکن، به کارگیری و درنظر قراردادن معیارهای هنجاری از اصول اساسی است. ازجمله این معیارها می توان موارد ذیل را برشمرد:
۱) لزوم نگرش آمایشی (یکپارچگی در برنامه های توسعه و عمران)
۲) کارآیی
۳) انعطاف (به دلیل پویایی شهر و تغییر شرایط)
۴) عدالت اجتماعی
۵) هماهنگی (درقوانین، نهادها، اجرا)
۶) اثربخشی برنامه ها
۷) انسجام بین مراحل مختلف برنامه
۸) مشارکت مردم
۹) حفظ محیط زیست
۱۰) توجه به واقعیت های اجرایی و مشکلات موجود و شرایط خاص هر شهر
۱۱) استفاده بهینه ازمنابع
اصول فوق الذکر در رابطه با موضوع مسکن نیز از توجیهات خاص خود برخوردار است. اصل اثربخشی برنامه ایجاب می کند تا برنامه مسکن برای تحقق سکونتگاه مطلوب و محیط مسکونی مناسب در قالب زمان و شرایط تعیین شده، به طور دقیق و کامل به اجرا درآید.
درقالب اصل عدالت اجتماعی، برنامه مسکن می باید پوشش دهنده اقشار مختلف مردم باشد تا هدف تامین مسکن برای همه با عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان محقق شود.
اصل کارآیی و استفاده بهینه از منابع در برنامه های مسکن از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. باتوجه به محدودیت درمنابع مختلف تولید مسکن، شامل زمین، مصالح ساختمانی، سرمایه، نیروی انسانی، مدیریت و فن آوری، لازم است حداکثر استفاده از این منابع مدنظر قرارگیرد.
می توان برنامه ریزی مسکن را جزئی از نظام برنامه ریزی شهری دانست که برای تخصیص فضاهای قابل سکونت به نیازهای مسکونی باتوجه به محدودیت منابع اقدام می نماید. هدف اساسی برنامه ریزی مسکن تامین نیازهای فضایی فعالیت های انسانی به منظور رسیدن به وضعیت مطلوب تر سکونت باتوجه به محدودیت های منابع و امکانات است. حفظ محیط زیست نیز از جمله معیارهای کلیدی است که در سال های اخیر در قالب مقوله توسعه پایدار از جمله چالش ها شده است.
درمقیاس ملی هدف اساسی برنامه ریزی مسکن ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن باتوجه به موقعیت مسکن درتوسعه اقتصادی و اجتماعی کلان است. دراین برنامه به رابطه بین مسکن و سایر بخش ها نیز توجه شده و سیاستگذاری کلان برای دستیابی به اهداف برنامه صورت می گیرد.
درمقیاس منطقه ای مسکن، عرضه و تقاضا در سطح منطقه سنجیده شده و تعادل آن ها موردنظر است. دراین جا تاکید اساسی بر ابعاد و پتانسیل های اقتصادی در داخل منطقه است.
برنامه ریزی مسکن در سطح محلی درواقع اجرای خط مشی هایی است که نیل به اهداف سطوح ملی و منطقه ای را نیز می سازد. برنامه ریزی محلی مسکن با دو رویکرد متفاوت قابل مطالعه است.
رویکرد اول، تقسیم یا توزیع اهداف و اعتبارات برنامه ملی و منطقه ای به واحد های جغرافیایی کوچکتر – ناحیه، شهرستان، شهرومنطقه – است.
رویکرد دوم، بررسی وضعیت مسکن در سطح محلی (شهر، منطقه یا محله) و شناخت مسائل و محدودیت ها و امکانات و پتانسیل های سکونتی و برآورد زمین مسکونی موردنیاز برای توسعه مسکونی آینده و تفکیک مناسب اراضی است.
به عبارتی، هدف برنامه ریزی مسکن ، تهیه برنامه مسکن برای تامین نیازهای مسکن و محیط مسکونی به صورت مطلوب تر و باتوجه به محدودیت ها و امکانات موجود در مناطق و محلات شهری است. برنامه های محلی مسکن، زمینه تحقق و اجرای سیاست ها و پیشنهادات طرح های ناحیه ای و شهری را فراهم می کنند. از جمله وظایف اصلی برنامه های محلی می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
تحقق اهداف تعیین شده در طرح های جامع شهری، اجرای طرح های کاربری زمین، تهیه طرح های هندسی شبکه های عبور و مرور و جزئیات شهرسازی، کمک به مردم برای درک فرآیند طرح های تفصیلی شهر، مشارکت دادن مردم دراجرای طرح ها و جذب سرمایه های مردم برای ساماندهی محلات.
● خانوار
یک خانوار شامل دونفر یا بیشتر است که با هم و در یک خانه ی مشترک زندگی می کنند ویا شامل فردی است که تنها زندگی کرده و خود مایحتاجش را تامین می کند.
● تقاضای مسکن
تقاضای مسکن به عنوان تعدادی مساکن قراردادی یا خانه های مناسب زندگی تعریف شده اند که درزمانی خاص احتیاج به ساخته شدن یا ایجاد تغییراتی برای رسیدن به سطح استانداردهای قابل قبول ملی دارند. هم چنین شامل تعداد مسکنی است که نیازمند به تعمیر و یا نگهداری هستند به طوری که درسطح استاندارد و در مدت زمان معین باقی بمانند.
دو روش برای محاسبه نیاز به مسکن وجود دارد:
۱) از طریق محاسبه بعد خانوار
بعد خانوار میانگین تعداد افراد هر خانواده در کشور یا منطقه مورد مطالعه می باشد که از طریق روش های آماری محاسبه و اعلام می شود.
در این روش با تقسیم کل جمعیت بر بعد خانوار تعداد خانوار موجود به دست می آید، سپس تعداد خانوار فعلی با تعداد مسکن موجود مقایسه، و بر اساس یک استاندارد معین (که تعیین کننده میزان مجاز کمبود مسکن است) کمبود واقعی برآورد می شود. سپس با اعمال نرخ رشد جمعیت و محاسبه نیاز مسکن خانوار های جدید، همچنین افزودن تعداد مساکنی که به دلیل استهلاک و یا پایین بودن کیفیت در سال های آینده از رده خارج خواهند شد، تعداد مسکنی را که باید در مدت معین ساخته شوند، محاسبه می شود.
۲) از طریق محاسبه رئیس خانوار
در روش نرخ رئیس خانوار، جمعیت سال پایه را محاسبه کرده سپس افزایش جمعیت تا سال افق برنامه را پیش بینی و نرخهای رئیس خانواری را برآورد می کنیم، سپس تعداد خانوارها را پیش بینی و در واقع تعداد خانوارهای بالقوه را به دست می آوریم و بر اساس آن نیاز مسکن برآورد می شود.
▪ تقاضای بالقوه
منظور از تقاضای بالقوه مسکن، تقاضای کلیه کسانی است که تمایل به داشتن و تصاحب واحدهای مسکونی مناسب دارند که شامل کلیه افراد بی خانمان، ساکنان آلونک ها، مستاجران و غیره است.
▪ تقاضای موثر
منظوراز تقاضای موثر، تقاضای کلیه کسانی است که قادر و مایل به خریداری و تصاحب مسکن هستند، یعنی علاوه بر اینکه تمایل به خرید مسکن دارند، قدرت اقتصادی یا اعتبار لازم خرید مسکن را نیز دارند.
درامر برنامه ریزی، باید بین تقاضای بالقوه و تقاضای موثر تفاوت قائل شد.هم چنین باید نسبت به متقاضیان، شناخت کافی پیدا نمود که این افراد شامل چه کسانی هستند، تعداد آن ها چقدر است، چه فرهنگی دارند و شرایط مالی آن ها چگونه است.
● تراکم
تراکم ها را می توان برحسب واحد اندازه گیری آن ها به ۲ نوع « تراکم جمعیتی » با واحد « نفر یا خانواردرهکتار» و یا « تراکم ساختمانی» طبقه بندی نمود. هم چنین تراکم را می توان برحسب « شدت و اندازه آن» طبقه بندی نموده و انواع آن، یعنی « تراکم کم» و « تراکم زیاد» را بازشناخت. درواقع آنچه سبب اطلاق پسوند کم، زیاد و یا متوسط به واژه ی تراکم می شود به عوامل متعددی بستگی دارد که خود ماهیتی نسبتی دارند.
« تراکم» در ادبیات برنامه ریزی شهری و شهرسازی مفاهیم متعددی را دربرمی گیرد که متداول ترین آن ها به شرح زیر است:
۱) تراکم جمعیتی (Population Density)
۲) تراکم کلی مسکونی (Total Residential Density)
۳) تراکم ناخالص مسکونی (Gross Residential Density)
۴) تراکم خالص مسکونی (Net Residential Density)
۵) تراکم ساختمانی (FAR: Floor Area Ratio)
۶) تراکم سکونتی یا تراکم در مسکن (Housing Density)
▪ تراکم جمعیتی (Population Density)
به معنای جمعیت در واحد سطح و معمولا واحد آن « نفر درهکتار» است.
تراکم جمعیت = جمعیت / مساحت جغرافیایی (کشور، شهر، محله)
▪ تراکم کلی مسکونی (Total Residential Density)
تراکم کلی مسکونی یک ابزار اندازه گیری است که برای سنجش در مقیاس کلی برای یک شهر استفاده می شود. بنابر تعریف، « تراکم کلی مسکونی» حاصل تقسیم کل جمعیت شهر برسطح ساخته شده آن است. دراین تعریف، سطح مورد محاسبه شامل کلیه اراضی با کاربری های مختلف ( ازهمه کاربری های صنعتی، فضاهای باز، مدارس و...) می باشد، لیکن در محاسبه مزبور، سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد.
تراکم کلی مسکونی = تعداد واحد مسکونی / مساحت جغرافیایی (شهر، محله، واحدهمسایگی)
▪ تراکم ناخالص مسکونی (Gross Residential Density)
تراکم ناخالص مسکونی حاصل تقسیم جمعیت ناحیه موردنظر بر میزان سطح آن ناحیه است.
درمحاسبه سطح ناحیه دراین نوع از تراکم، کلیه اراضی اشغال شده توسط واحدهای مسکونی، پارک محله ای، راه ها، مغازه های خرید روزمره محلی، مدارس ابتدایی و بیشتر فضاهای باز منظور می گردند.
تراکم ناخالص مسکونی = جمعیت / مساحت شهرمنهای فضاهای باز و کاربری غیرمسکونی
▪ تراکم خالص مسکونی (Net Residential Density)
تراکم خالص مسکونی حاصل تقسیم جمعیت (و یا تعداد واحدمسکونی) بر سطح مورد اشغال پروژه می باشد. سطح مزبور شامل سطح واحدهای مسکونی و فضاهای وابسته (نظیر فضاهای بازی کودکان و پارکینگ میهمان) و نیمی از عرض خیابان های محیطی بلوک مزبور(حداکثر تا ۶ کیلومتر) می گردد. لیکن سطوح مزبور، سطوح مربوطه مغازه های خرید روزمره محلی، مدارس ابتدایی و بیشتر فضاهای باز(در تراکم ناخالص مسکونی لحاظ می گردد) و هم چنین هرگونه کاربری و ساخت و ساز دیگر، درنظر گرفته نمی شود.
▪ تراکم ساختمانی (FAR: Floor Area Ratio)
در ادبیات شهرسازی متداول کشور، نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را « تراکم ساختمانی» می گویند.
تراکم ساختمانی = مساحت کل زیربنای ساختمان (درتمام طبقات) / مساحت قطعه زمین
دو مفهوم دیگر با تراکم ساختمانی مرتبط اند که شدت استفاده از زمین، و به گونه ای فشردگی جمعیت ساکن درسطح را می نمایانند و شامل ضریب اشغال و نسبت فضای باز می شوند.
▪ تراکم سکونتی یا تراکم در مسکن (Housing Density)
تراکم را با شاخص هایی می سنجند که تعداد خانوار یا جمعیت درمسکن یا دراتاق را نشان می دهند.
تراکم خانوار در مسکن = شمار خانوار/ شمار مسکن
▪ سطح اشغال ساختمان (Building Area)
منظور از سطح اشغال ساختمان سطح کلی زمین است که توسط ساختمان های مسکونی پوشیده شده است. سطح سکوهای ورودی، پله ها و تراس ها در محاسبه سطح اشغال ساختمان منظور نمی شوند.
▪ سطح زیربنا (Floor Area)
عبارت است از مجموع سطح زیربنای مسکونی واقع در کلیه ی طبقات یک یا چند ساختمان که از سطح بیرونی دیوارهای خارجی محاسبه می شود و شامل پلکان، ورودی های سر پوشیده، بالکن ها و سطوحی از زیرطبقه همکف که برای سکونت، یا دسترسی مسکونی می گردد.
▪ سرانه (Per capita Space)
در طرح های توسعه شهری، سرانه کاربری های مختلف، نقطه آغازین تحلیل وضعیت کالبدی موجود شهر و نیز شاخص اصلی تخصیص فضاهای لازم برای توسعه آتی شهر است که نسبت مساحت به جمعیت فضای ویژه هر کاربری است.
سرانه = مساحت فضای ویژه هر کاربری / جمعیت
تدوین و گردآوری: عادل محمودی ـ کارشناس شهرسازی دانشکده شهرسازی پردیس هنرهای زیبای دانشگاه تهران
